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自2月份以来，杭州、苏州、南京、成都、北京、广州等多个重点城市2023年首轮土拍纷纷开启。整体来看，随着房企融资环境持续改善和房地产市场的整体回暖，市场信心正有序恢复，土地市场呈现点状温和复苏态势。

(资料图片)

— 热点评析—

“多频少量”“集中挂牌、分散出让”特征显现，核心地段优质地块供应增加

从供地规则来看，随着2023年2月自然资源部对集中供地政策作出优化完善，重点提出：各地要将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考；每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，详细清单内的地块在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告；商品房去化周期长、土拍流拍率高、市场需求明显不足的城市、应当控制商品房用地的供应规模等，重点城市供地“多频少量”“集中挂牌、分散出让”的特征愈发显著。如：成都3月22日成交4宗涉宅用地，另有31宗将于4月底前陆续出让；广州3月27日出让2宗涉宅用地，另有6宗将于4月竞拍；北京2023年首轮土拍也仅出让2宗住宅用地等。

从供地质量来看，整体处中上游水平，不乏核心地段优质地块。如：杭州供应地块以上城区和余杭区为主，核心地段地块占比更高；苏州以高新区和工业园区为主，其中园区一核心地块以35650元/平方米的成交楼面价刷新园区地价纪录；南京供应地块涉及河西新城、南部新城、江宁高新区、溧水等区域，且均为纯住宅地块；北京昌平区朱辛庄CP01-0801-0028地块由于体量相对较小、周边交通商业等配套完善，受到42家开发商竞逐，成为北京土拍市场有记录以来参与企业最多的地块。

城市土拍冷暖差异显著，民企在杭州、苏州等部分城市参与度提升

从土拍结果来看，多个城市土地市场热度有所回升，如成都、苏州、杭州、南京、南昌等城市，平均溢价率均超过7%，多宗地块触顶摇号成交。但也有部分城市土拍压力依然较大，如郑州10宗成交地块几乎均以底价成交，另有1宗地块流拍，广州2宗成交地块均由地方城投以底价竞得。同时，城市内区域差异同样显著，“触顶摇号”与“底价成交”并存。如成都4宗成交地块中，2宗触顶、2宗底价；南京11宗成交地块中，4宗触顶、3宗低溢价、4宗底价；苏州11宗成交地块中，3宗触顶、2宗低溢价、6宗底价。

从参与房企来看，国企依旧是土地市场成交主力。如成都、郑州、苏州、南京首轮土拍中，国企土地成交金额占比分别达到98%、89%、77%、71%。部分城市民企参与度有所提升，如杭州民企土地成交金额占比达到48%，仅略低于国企成交金额占比；苏州2022年第一批次集中供地土地均由国企竞得，此次民企土地成交金额占比提升至23%等。

部分城市回暖难掩土地市场整体仍低迷，市场企稳仍需政策持续发力

根据CRIC统计数据，截至3月28日，2023年全国住宅用地及商办用地累计成交2995宗，较上年一季度下降28.9%；成交面积约1.2亿平方米，下降36.8%；成交金额约3008.3亿元，下降33.8%。分能级看，一线城市成交面积同比降幅最低，二线城市成交金额同比降幅最低，三、四、五线城市成交面积和成交金额同比降幅均超过35%。

尽管近期部分重点城市集中土拍出现回暖迹象，但底价成交、国企托底的特征依旧显著，部分城市平均溢价率提升较大的主要原因在于优质地块供应量的加大和总体供地规模的缩减，需理性看待。从全国范围看，土地市场整体仍处于下跌通道，尤其是三、四、五线城市压力更加显著。此外，近期关于房地产税改革试点话题再起。房地产税作为地方的主要税种之一，长远看必将替代土地出让收入成为地方政府重要的财政收入来源，但短期来看，无论是宏观经济环境、房地产市场现状、居民税负承受能力，还是房地产税自身面临的立法、征收等问题，都将在一定程度上限制房地产税改革和试点进程。土地出让收入客观上短期内仍将是大部分城市重要的财政收入来源，对缓解地方债务负担起着重要作用。因此，无论是从维稳楼市角度，还是防范化解地方债务风险角度，土地市场均需得到更多呵护，供需两端政策仍需持续发力。